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标题: 关于买房增值的疑惑 [打印本页]

作者: sphinx2 时间: 2011-4-2 12:14
标题: 关于买房增值的疑惑
一直说买房能增值，还比股票等其他投资方式稳定。但是我自己大约估算下来好象不是这么回事。

抛开中国这个畸形的房市，和全款买房的大鳄，就拿澳大利亚贷款买房的来说。

按照现在的利率，算平均7%，再不论是aparment还是house，都有council rate，有的还有body corporate，就算是1%的房价。这样每年即使什么都不做（maintenence, removation, etc.）也是固定8%的支出。而能每年保证8%以上稳定升值的房子，持续20年到30年的完全不存在，更被说遇上经济危机，洪水地震了。有木有有木有！！！！

而且到最后把房子出手的时候，赚的钱还要交CGT，即使有了50的折扣，按大部分人38%的税率，最终倒手的钱还要被刨去20%。20%啊，有木有有木有！！！！

谁告诉我买房子一定赚钱的！！！！！

作者: jasonzhang 时间: 2011-4-2 13:07
买房子一定赚钱不一定，世界上本来就没有一定的东西，更别说投资了，不过楼主这个算法漏了很重要一部分，就是房子可以用来出租的，SUNNYBANK附近不少华人房东买个50万左右的旧房子，自己房间改改车库改改，每个星期出租房租都到1000以上了

作者: April 时间: 2011-4-2 21:21
朋友，这是因为你来得太晚了。

如果你在2000年的时候买房，袁氏行附近的，runcorn plaza附近的low set,十几二十万就拿下了。看看现在的房价吧，再破都要三四十万。当初robertson, 8milesplains三四十万的豪宅，现在已经升值到七八十万以上了。。。

从长远来看，房子都是增值的。。。往前看三十年，在sunnybank附近一栋普通2层highset，或者是2 stories的房子，都在十万左右。

再往其他地方看看，墨尔本和悉尼的房价已经比布里斯本高出不少，但炒房的人还是趋之若鹜。。毕竟资源有限，而有钱的人一直那么多。。

一点浅见。。供参考

作者: 雳刃 时间: 2011-4-5 15:51
据我愚见 -- 房价大势10年已过，现在谁还进市场的话，除非是买房自住，如果投资的话，真不划算。
靠租金来计算房价增长这个有点牵强，而且也不是所有的人都会把原始的3卧室改成7-8个卧室来出租赚钱的，因为这样的房子，自住房买主是不喜欢的，如果说投资房买主会买的话，那实际上投资房买主占整个房产买卖比例多少呢？中介们肯定不敢告诉你投资房买主绝对比自住房多，因为那样的话，这就是畸形，泡沫了，房子不是生活的需求而是赚钱的手段了。
如果为了又能赚租金，房子又能升值的话，3卧改成5卧是比较合理的，按照平均每卧100的租金，一年才2万5，对于动不动就是50万的房产来说，这年收益才5%，远低于现在的利息7%.那余下来的2%就要靠房子本身来升值了。大势期间，升值2%很简单，很容易，我经历过一年升值15%的时候。可是什么时候还能有这种好日子呢？就像你在赌大赌小，机器已经连续出了10个大了，第十一个总会是小吧，如果还不行，那第十二肯定是小了吧。。越往后，出小的几率就会越大，不然这机器就出问题了。。同样规律反应在市场。
一点愚见，大家看看笑笑就好。

作者: Ms-Fen 时间: 2011-7-28 11:51
20 年後, 你再來看你這帖, 你一定後悔!

作者: panda 时间: 2011-7-28 16:02
个人觉得，澳洲所谓砖木结构的房子寿命不长，还需定期维护，就房子而言，除去建筑材料人工升值，是消费品，每年贬值的，但土地是相反不断升值，所谓投资房，现在很多都沦为退税的工具

作者: Lena94 时间: 2011-10-10 22:34
买地增值应该比较快吧‘。

作者: Lena94 时间: 2011-10-18 16:12
买房子不一定赚，但是买地是一定赚的

作者: alove 时间: 2011-11-16 14:14
房子房子

作者: 路边的小石头 时间: 2011-11-16 16:10
算法有误。
1 COUNCIL RATE没1%那么多，我的房子是58万买的，一个季度COUNCIL RATE才300多点，也就是0.2%。
2 CGT只是针对投资房，自主房不算。而且如果你运用得当10几年内两个房子都可以作为自住房。
3 如果我没记错，CGT和INCOME TAX是两码事，卖投资房的收入要交CGT，但不交INCOME TAX。

作者: prettyswan 时间: 2011-12-9 23:51
楼主，银行利息7%是针对你借款的那部分，一个房子50万的话，首付10万，借款40万，每年还40万的7%，也就是2万8，40万的借款额这是不变的。而房子的增值是全部价值的增值，假设增长7%，就是53.5万，再涨7%就是57.2万，是不是比还的利息多呢？即使每年涨5%，两年下来也涨到55万了。

此外，投资的房产大部分贷款是用租金来还，如果选的好的话，加上退税和租金就可以支付所有利息和物业等费用，房子自己养自己，如果还有增值，是不是就偷笑了呢？

如果买地的话，不见得每个人都适合。因为买地一般不能马上收租金或者转卖，所以要自己掏腰包交银行利息，除非手头资金很宽裕，否则比较有风险，心理压力也更大。

作者: cheese馒头 时间: 2011-12-10 00:56

prettyswan 发表于 2011-12-9 23:51
楼主，银行利息7%是针对你借款的那部分，一个房子50万的话，首付10万，借款40万，每年还40万的7%，也就是2万 ...

道理是不错，问题是你觉得澳洲房价还会每年涨7%吗？

作者: prettyswan 时间: 2011-12-11 00:31
7%只是举个例子，因为按照楼主的推算，是拿7%这个数字来比较房价增长会不会超过银行利息。

后面也说了，即使是5%的增长，还是不会亏的。

事实上，房价从来不会每年涨一样的，都是有多有少，不同地区也有不同的周期。这些都是需要更具体分析的方面。

作者: prettyswan 时间: 2011-12-11 00:43
还有一点补充：楼主假设期待有8%每年持续增长的投资品才决定投资的话，估计恐怕是不太可能。不光是房产，可以说没有投资品可以有持续稳定的增长的，有也是在一段时间内，而且几乎没有人可以预计这个时间段。就算是存款利息还会浮动呢。

所以决定是不是要投资，关键不是等待到投资回报一定有多少多少才做。投资不是投机，投资要有计划，有纪律，有良好的心态，其它的是技术性问题。

作者: 瞎忙啥呢 时间: 2011-12-14 17:56
哇，好复杂呀。我还是没弄明白怎么计算。14楼的意思是，买房肯定好过存钱在银行，对吗？

作者: boyi 时间: 2011-12-14 22:23
不一定是，拥有房子的开销通常超于他的收入。在房价在没有长的情况下，除非找到positively geared房子，是亏钱的。
只是希望以后的房价会涨。应为房子可以贷款，用leverage当然长起来是加倍的快，但是房子再落的时候只要你贷款的多，一顺眼你的capital也不见了。
房价跌或平=存钱
房价长=拥有房子

房产，股票，期货，货币，稀有金属涨幅是有cycle的，投资其实就是选择要把资金放在何处
有兴趣的来银行聊聊

作者: smallwhale 时间: 2011-12-15 12:55
我曾經問過2個不同的會技師
回答都建議買房
因為可以抵稅,當你的收入跟繳清投資房之後,繳的稅利率會越來越高的
這時候投資房可以抵稅,
當你要賣的時候,搬去投資房住一段時間,賺的錢就不用繳稅了
要是我,我會買房

作者: sphinx2 时间: 2011-12-18 14:52
投资房的开销很大呀，设施要装修，房客还不能断，还有这要修那要修；交给中介管理还要被抽头。不仅开销大，人的精力也要投进去。

即使有退税，那也只是亏10元和亏8元的区别。

房子的流动性也差，还受市道影响。

作者: prettyswan 时间: 2011-12-23 14:15

瞎忙啥呢发表于 2011-12-14 17:56
哇，好复杂呀。我还是没弄明白怎么计算。14楼的意思是，买房肯定好过存钱在银行，对吗？

基本上是这样。当然不能随便乱买。

任何投资都有复杂性，不然的话简简单单谁都能赚，那估计也就不能称得上投资了。呵呵。

存钱在银行是投资过程中的必经之路，任何投资都需要资本。到一定数量就开始考虑投资了。如果一直存银行但是不投资的话，一般会产生3种结果：1）为利息付税越来越多（自己本来交的税一分也不能少）；2）看着自己账户上钱多了心痒痒，出去度假或者买奢侈品什么的花掉很多；3）有亲戚朋友开口说借钱，能眼睁睁看着人家急需坐视不管嘛？

买房投资是一种渠道，但是一个持久，相对容易理解和操作，风险相对较低的投资，对大多数人群也是可以做的。

如果是股票期货之类的，就要请教专家了，我不做评论。

作者: prettyswan 时间: 2011-12-23 14:17

sphinx2 发表于 2011-12-18 14:52
投资房的开销很大呀，设施要装修，房客还不能断，还有这要修那要修；交给中介管理还要被抽头。不仅开销大， ...

选不好的话有可能会出现这种情况。但也有很多人有投资房也没这么累。
建议去找有多套投资房但不抱怨投资房产多累的人，问问他们是怎么做的，看适不适合自己。：）

作者: prettyswan 时间: 2011-12-23 14:22

sphinx2 发表于 2011-12-18 14:52
投资房的开销很大呀，设施要装修，房客还不能断，还有这要修那要修；交给中介管理还要被抽头。不仅开销大， ...

退税多少根据个人收入和投资房情况不同而有多有少。房子的新旧，房租收入，其它花费都考虑在内。

有的可能是每周10元的差别，有的可能是每周100元到150元的差别，这都是存在的。可以多找找更适合自己的房产投资资源。

任何一种经济形式都受经济状况影响，不是吗？

作者: 阿平 时间: 2011-12-23 23:17
早来买房的人是赚了，但那时候人均收入都低好像据说有几年贷款利息是16%的那怎么算这里买房除了出租可以赚钱自主的话 10年之内就别想赚钱了因为这里费用很多除非就是一次性全付完呵呵

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